2021年上海商业地产强势收尾 多个物业市场需求创新高

更新日期:2022年06月18日

       上海报道, 2021年四季度, 上海商业地产市场强势收官,

全年回暖态势进一步企稳。 仲量联行和世邦魏理仕的两份研究报告显示, 2021年上海商业地产租赁需求将强劲反弹。 其中, 零售物业市场全年净吸纳量突破百万大关, 创下119.2万平方米的高位, 接近2018年的峰值水平。去年, 物流地产净吸纳量也创下历史新高。 66万平方米, 达到历年最高水平。 零售物业市场继续回暖。 仲量联行研究报告显示, 2021年第四季度, 上海零售物业净吸纳量达到65.4万平方米, 全年共吸纳148万平方米, 较2020年大幅回升。零售租赁保持稳定 第四季度, 受新能源汽车展厅、奢侈品牌、运动服饰装备、体验业态、咖啡饮品店等租赁需求拉动。
        2021年全年上海核心商圈新增项目2个, 新增商业总面积10.4万平方米; 非核心商圈新增商场8个, 商业建筑总面积69.7万平方米。 在大量新增供应和现有项目租赁略有放缓的情况下, 非核心区商场空置率环比上升0.3个百分点至四季度的9.6%。 商业总面积增加130万平方米。 四季度, 上海核心商圈首层租金环比增速放缓至0.3%。 不过, 得益于奢侈品牌和高端时尚品牌全年强劲的销售业绩, 以及在核心区域的积极扩张, 核心商圈的租金同比上涨5.6%。 四季度, 上海非核心区租金环比增速放缓至0.4%, 全年整体租金上涨2.2%。 《华夏时报》记者注意到, 世邦魏理仕近日发布的《2021上海房地产市场回顾与2022展望》报告显示, 2021年, 上海零售市场“首店经济”将继续拉动城市消费, 实体零售将 继续捡。 . 报告显示, 2021年上海零售物业市场全年净吸纳量将突破百万大关, 创下119.2万平方米的高位, 接近2018年的峰值水平。 主要驱动力, 占需求量的35%, 对传统中餐和咖啡茶饮料的需求最为耀眼; 时尚品类占比26%, 女装、运动和设计师品牌表现突出, 尤其是本土运动品牌。 冬奥会扩容加速, 民族潮流运动品牌“中国李宁”拉回积极扩张, 安踏集团旗下DESCENTE、FILA、FILA FUSION品牌线下需求活跃; 服务业态占比13%, 以娱乐、健身和个人护理品类需求为主。 例如, 超级猩猩引领新的适应度模型, 积极分布; 密室逃脱、剧本杀等娱乐项目, 以其高度社交化、沉浸式的场景, 满足了新一代消费群体对线下娱乐的多样化需求, 并加速扩张。
        年终空入住率同比下降0.6个百分点至6.7%。 同时, 上海首店继续领跑全国, 亚洲乃至全国多家首店落户上海。 比如瑞士高端手工巧克力品牌Ledra进驻欢猫, 高级定制美妆品牌Valentino Beauty在中国大陆首家旗舰店登陆新天地。 此外,

在首店选址方面, 除了核心商圈的标杆项目外, 位于非核心商圈的新项目也为选址提供了新的选择。 例如, 瑞虹天地太阳宫开设了中国第一家无印良品生鲜综合店, 太古里前滩迎来了包括Frank And Oak亚洲首店、TOTEME中国首店在内的多家首店。 世邦魏理仕华东咨询与交易服务事业部负责人西诺对《华夏时报》记者指出:“未来六个月, 市场预计将迎来新增供应42万平方米, 进一步完善非主业板块布局, 打造消费新地标, 全面改善城市商业功能和消费环境。 仲量联行也表示, 展望2022年, 零售楼市整体需求将保持稳定, 但受疫情不确定性影响, 预计市场净吸纳量将与2021年的高基数相比, 小幅回落;2022年预计开盘5个核心商圈项目和15个非核心商圈项目,

核心商圈需求稳定, 供应有限, 空置率有望保持低位。 物流地产净吸纳 创历史新高, 虽然四季度仅录得净吸纳8万平方米, 但仲量联行报告显示, 2021年全年上海物流地产净吸纳66万平方米, 达66万平方米, 创历年最高水平。仲量联行报告指出, 2021年全年, 上海市场交付超过90万平方米 物流空间, 新增供应创历史新高。 世邦魏理仕的报告还显示, 2021年, 上海物流仓储市场共录得4个项目, 迎来新增供应65.4万平方米, 达到五年来的最高历史值, 其中2个大型项目落入金山。 2021年上海物流仓储市场也呈现出一些新特点。 仲量联行中国工业与物流服务部联席总监黄辉表示:“在当前特殊的经济环境下,

终端客户需要不断检查供应链的安全性和效率, 对供应链提出了更高的要求。 “在智能、规模和灵活性方面。在需求方面, 第三方物流继续引领上海物流地产的租赁需求, 包括国内外第三方物流公司的新签和续租。” 空置率方面, 受四季度大量新增供应影响, 整体空置率由4.4%上升至9.7%, 同时全年空置率仅较8.1小幅上升。 “这也从侧面反映出, 在租赁需求的强劲支撑下, 今年大量新增供应对空置率影响不大。
       ”钟说。 . 世邦魏理仕跟踪的 13 个子市场中, 不包括那些除金山、外高桥受供应影响外, 6个子市场空置率均在10%以下, 其余均已满租。 其中, 受年底疫情影响, 临港区域物流园区集装箱堆积加剧, 部分租户外溢至奉贤。 该板块的空置率环比下降6.6个百分点至3.9%。 金山、奉贤、青浦也成为吸纳需求的主要子市场。 在强劲需求的支撑下, 全市平均租金继续上涨, 同比上涨1.6%至48.3元/平方米/月。 租金方面, 据仲量联行的一份报告显示, 尽管第四季度有大量新增供应, 但强劲的需求和租赁活动使租金持续上涨。 四季度, 上海物流地产租金环比上涨1.1%至1.53元/平方米/天。 全年租金同比上涨3.7%, 各细分市场租金均有不同程度上涨。 仲量联行预测, 未来, 第三方物流公司、电子商务等传统需求来源将继续主导上海物流市场的租赁需求。 随着消费者对优质食品的需求不断增加, 以及地方政府加快布局高端制造业, 冷链、先进制造等新兴产业的扩张需求有望继续增加。
        预计 2022 年新增供应将维持高位, 短期内对空置率造成一定压力, 但 2022 年物流仓储需求仍将保持强劲, 租金增长保持稳定。 “未来六个月, 预计将有近84万平方米的高标准仓库入市。” 世邦魏理仕中国咨询与交易服务部及投资与资本市场部工业地产负责人孙杰判断, 第三方物流和电商企业扩张势头持续, 未来需求依然强劲。 同时, 后疫情时期食品药品冷链需求爆发式增长, 冷链赛道将迎来高质量发展阶段, 数字化、智能化物流也将推动形成新格局 为整个行业。 此外, 酒店市场方面, 据仲量联行报告, 受惠于当地休闲需求井喷, 2021年上海高端酒店每间可用客房收入将较2020年增长42%; 高端酒店市场全年平均入住率为57%。 %, 约为疫情前(2019年)水平的70%; 新酒店供应率开始回升, 2021年将新增客房3718间 今年, 预计跨省出行限制措施至少会在今年一季度实施, 这可能会影响上海的休闲和商务需求。

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